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L'acquisto della Casa

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Il percorso

E' ormai consuetudine che, una volta scelta la propria casa, l'acquirente formuli al
proprietario una proposta di acquisto indicando il prezzo offerto, di solito accompagnata da un assegno.
Bisogna fare attenzione perchè la proposta è irrevocabile (cioè, per il breve periodo
indicato nella stessa, non si può più "tornare indietro") e, una volta che il proprietario sottoscriverà la proposta "per accettazione", si trasforma in un contratto vincolante.
E' bene sapere che la proposta non è un passaggio necessario e si può andare direttamente alla firma del contratto preliminare.
Il contratto preliminare o compromesso è il contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare successivamente una vendita, della quale si accordano già degli elementi essenziali.
Il preliminare deve essere fatto per iscritto, deve essere datato e firmato da chi vende e da chi compra.
Per gli acquirenti di immobili in costruzione sono state emanata norme specifiche di tutela.
Il preliminare deve essere registrato presso un qualsiasi sportello dell'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma. Di solito vi provvede il mediatore. Se è stato fatto da un notaio se ne occuperà quest'ultimo.
Il costo della registrazione è di euro 168. E' inoltre dovuta l'imposta di registro in ragione del 3% sugli acconti di prezzo e dello 0,5% sulla caparra. Questi ultimi importi sono detraibili dalle imposte dovute in occasione della registrazione dell'atto definitivo.
Se invece l'atto definitivo sarà soggetto ad iva , il preliminare viene registrato con il pagamento dell'imposta fissa di euro 168 ed unicamente lo 0,5 % sulla caparra.
Quest'ultimo importo non sarà però detratto in occasione della registrazione del definitivo.
Avere sottoscritto un preliminare ed averlo registrato non salvaguarda però il futuro acquirente da brutte sorprese, perchè l'immobile resta di proprietà del venditore sino al rogito.
Solo se il contratto preliminare viene fatto dal notaio e quindi trascritto nei registri Immobiliari, il compratore può essere tranquillo che da quel momento il bene da lui scelto non può essere venduto che a lui, nè può essere colpito da gravami.
Importante è sapere che prezzo dichiarare sull'atto definitivo.
Al fine di evitare false dichiarazioni sul prezzo per eludere le tasse è stata emanata la norma sul "prezzo valore".
La norma sul prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Si applica a cessioni soggette ad imposta di registro nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
La norma riguarda i beni immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze (come box e cantine) e vale anche per gli acquisti di abitazioni che non godono delle agevolazioni "prima casa".
Il prezzo-valore si applica agli atti traslativi del diritto di proprietà , ma anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (come la nuda proprietà e l'usufrutto).
Gli onorari notarli vengono calcolati sul prezzo reale e pertanto potrebbero costituire un disincentivo all'applicazione del prezzo-valore. Per evitare ciò, il legislatore ha prescritto che il complessivo compenso notarile sia ridotto del 30%.

 
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