REGOLAMENTO
DI CONDOMINIO
(Fac
Simile)
N.B. A norma dell’art. 1138 C.C. il Regolamento di
Condominio è obbligatorio qualora, in un edificio,
il numero dei condomini è superiore a 10
(dieci)
TITOLO I - DISPOSIZIONI GENERALI Art. 1
Costituzione del Condominio
Si costituisce il Condominio ................ tra i
proprietari degli appartamenti dell’edificio residenziale sito in
.Genova................................ .
Il presente Regolamento, redatto e deliberato dai
proprietari dei singoli appartamenti dell’edificio, disciplina i diritti e gli
obblighi dei proprietari circa l’uso delle cose comuni, i limiti all’uso delle
cose assegnate in proprietà ed in uso esclusivo in relazione alla disciplina
delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro
dell’edificio.
Il Regolamento è obbligatorio per tutti i singoli
proprietari, per i loro eredi o aventi causa, nonché, per la parte che li
riguarda, per tutti gli eventuali inquilini.
Art. 2 Composizione del Condominio
Il Condominio .............. è costituito tra coloro
che risultano proprietari di immobili nell’edificio ............, nonché
proprietari delle parti di uso comune esistenti nel fabbricato.
Art. 3
Descrizione del fabbricato
Il fabbricato è composto da n. piani, per complessivi
n. appartamenti, oltre all’eventuale alloggio del portiere; dal giardino, i
viali, le fioriere, il belvedere, i locali di pulizia e tutti gli altri spazi
compresi nell’area del fabbricato entro il perimetro del lotto .......
Il fabbricato è composto da:
piano interrato destinato a garages e cantine degli
alloggi (1);
piano terra destinato a
porticato, a locale delle riunioni condominiali ed ad atrio per l’accesso agli
appartamenti (1);
primo, secondo, terzo, quarto,
quinto, sesto piano, con appartamenti su ogni piano (1); piano di copertura con terrazza e locali
comuni ad uso lavanderia e stenditoio (1).
(1) Barrare le voci non esistenti.
Art. 4
Cose comuni e indivisibili del fabbricato
Per il fabbricato, costituiscono proprietà comune ed
indivisibile di tutti i singoli condomini,
le parti comuni considerate tali dalle vigenti norme
di legge (art. 1117 C.C.) ed ogni altra opera, installazione, costruzione,
manufatto che sia, per destinazione obiettiva, indispensabile all’uso, al
godimento ed alla conservazione dell’edificio stesso ed in particolare:
l’area su cui sorge la
costruzione, le fondazioni, i muri maestri, il tetto i cornicioni; la centralina termica del fabbricato con
relativo impianto di alimentazione (ove esistente);
la rete delle fognature ed i
relativi pozzetti di ispezione, i tubi di scarico delle acque delle materie di
rifiuto, nonché i tubi e le canalette delle acque piovane, escluse quante di
pertinenza di ciascun appartamento;
le colonne montanti dell’acqua,
dell’energia elettrica e del gas fino ai punti di diramazione ai locali di
proprietà dei singoli condomini;
le
fontane, la lavanderia e lo stenditoio comune con le relative vasche (ove
esistente) ; gli androni, i portici e
tutti i corridoi, i viali e le scale di accesso ai garages (ove
esistente); gli impianti degli
ascensori, i locali macchine degli ascensori (ove esistente);
i vani scala, le scale ed i
loro ripiani, i ballatoi di accesso agli appartamenti, le scale e i corridoi di
accesso alle cantine, gli spazi e i locali del piano interrato non assegnati in
proprietà esclusiva ai singoli appartamenti.
Art. 5
Cose comuni divisibili
Costituiscono proprietà comune, ma divisibile
soltanto tra i condomini dei piani compresi nel fabbricato, ad eccezione di
quelli che siano stati assegnati in tutto o in parte in uso o in proprietà a
ciascuno dei condomini stessi, i lastrici solari e le terrazze che non siano
state originariamente destinate ai servizi comuni.
Art. 6 Quote di comproprietà del condominio
L’entità delle rispettive quote di comprop rietà dei
singoli partecipanti al Condominio è espressa in millesimi nelle Tabelle
allegate al presente Regolamento.
Non è consentito l’abbandono o la rinuncia alla comproprietà
degli elementi comuni dell’edificio al fine di sottrarsi al contributo alle
spese per la loro conservazione.
TITOLO II - NORME DI
USO ED ESERCIZIO DELLE PARTI COMUNI Art. 7
Norme generali
Il condomino deve astenersi dall’usare le parti comuni
in modo da danneggiarle o da impedire od ostacolare l’uso delle stesse da parte
degli altri condomini.
Deve, inoltre, rispettare la pulizia dei locali di
uso comune ed osservare con reciproca tolleranza le norme di buon vicinato.
Art. 8 Uso degli impianti e locali comuni (2)
A) Uso dei lavatoi e terrazze
L’uso dei lavatoi e delle terrazze per stendere è
riservato ai condomini a seconda del turno stabilito.
Dopo l’uso ogni condomino dovrà provvedere alla
pulizia delle vasche e dei locali, al trasporto dei residui, nonché
assicurarsi, sotto la propria personale responsabilità, che i rubinetti siano
ben chiusi e gli impianti non ostruiti.
Uso dell’ascensore
Il condomino
risponde dell’osservanza delle
norme di
uso e funzionamento dell’ascensore personalmente e per i
suoi familiari, visitatori e fornitori.
Per la manovra devono essere osservate le apposite
disposizioni contenute nel regolamento affisso nella cabina.
In particolare è vietato:
- l’uso
dell’ascensore ai bambini ;
- l’introduzione
nella cabina di animali pericolosi, bagagli e merci pesanti in genere.
Ogni guasto dipendente da qualsiasi inosservanza
delle disposizioni suddette sarà riparato, se accertato, a spese del condomino
alla cui famiglia (o cerchia di relazioni) appartiene colui che ha causato il
danno.
Uso delle
autorimesse e cantine Ogni condomino
è tenuto:
a chiudere le porte ed i
cancelli di accesso; a spegnere
l’illuminazione comune;
a non effettuare il lavaggio
degli autoveicoli nei disimpegni, nonché nell’autorimessa allorchè il sistema
di lavaggio possa comunque deteriorare i locali o causare umidità alle
pareti;
a non sostare con gli autoveicoli nelle parti comuni
e a non disporre gli stessi in modo
(2) se esistenti
che siano di intralcio ad altri; a non sostare con
gli autoveicoli con combustibile a GPL nelle aree coperte del Condominio ;
a non arrecare danni alla
pavimentazione ed alle pareti delle parti comuni e non produrre rumori
molesti.
Art. 9 Modificazioni delle cose comuni
I proprietari condomini non possono compiere atti che
importino variazione o innovazione alla destinazione originaria delle parti
comuni del fabbricato, senza il previo consenso della maggioranza numerica dei
due terzi di coloro ai quali viene ad essere limitata, per effetto delle
modifiche apportate, la comunione.
TITOLO III - NORME DI COMPORTAMENTO Art. 10
Obblighi
I condomini, tenuti ad osservare il presente
Regolamento , sono altresì soggetti ai seguenti obblighi:
consentire a richiesta
dell’Amministratore, che all’interno della proprietà privata si proceda alle
constatazioni ed ai controlli necessari per la manutenzione delle parti comuni
dell’edificio e dei relativi impianti e servizi e ,qualora si riveli necessario,
consentire che si proceda all’interno della proprietà privata all’esecuzione
dei relativi lavori;
dare notizia all’Amministratore
delle opere e dei lavori da realizzare nei locali di proprietà esclusiva prima
di intraprendere l’esecuzione, al fine di consentire gli opportuni controlli
circa la stabilità strutturale e il decoro dell’edificio o di parte di esso e
degli impianti comuni;
notificare all’Amministratore il
proprio domicilio ed ogni successivo mutamento del medesimo; dare notizia all’Amministratore della
eventuale vendita dei locali di proprietà esclusiva, comunicando le generalità
del nuovo proprietario ed impegnandosi a far conoscere a quest’ultimo il
contenuto del presente Regolamento che dovrà essere richiamato nell’atto di
trasferimento della proprietà. Chi subentra nei diritti di un condomino è
obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi sia
all’anno in corso che a quello precedente;
dare notizia all’Amministratore
delle locazioni, dei relativi contratti e delle loro vicende, inerenti gli
appartamenti facenti parte del Condominio, indicando il nome del conduttore; il
proprietario delle unità locate risponde della destinazione delle stesse da
parte del conduttore in maniera conforme alle norme di cui al presente
Regolamento;
dare notizia all’Amministratore
dei lavori intrapresi da parte del singolo condomino nella propria unità
abitativa ;
provvedere, qualora i locali
dovessero rimanere per qualche tempo disabitati, alla chiusura delle prese
d’acqua e di energia elettrica, comunicando altresì all’Amministratore il
recapito del detentore delle chiavi per il caso che si verifichi la necessità
di accedere nell’unità abitativa.
Il diritto di sopraelevazione è regolato dall’art.
1127 C.C.; tuttavia esso non può essere esercitato senza le preventive
autorizzazioni comunali, debitamente comunicate all’Amministratore che dovrà
acquisire il benestare dell’Assemblea condominiale. All’inizio dei lavori, chi
fa la sopraelevazione, deve corrispondere l’indennità agli altri condomini.
Art. 11 Divieti
Ogni condomino è, inoltre, tenuto ad osservare i
seguenti particolari divieti:
è proibito l’uso delle unità
immobiliari contrario al decoro ed al buon costume del Condominio; è vietata la realizzazione di qualsiasi opera
che pregiudichi le strutture portanti dell’edificio, e comunque, quelle che ne
alterino l’aspetto architettonico;
è vietata qualsiasi
modificazione al fabbricato, anche quando non ne guasti l’estetica e la
simmetria esteriore, senza la preventiva approvazione dell’Assemblea;
è vietato tenere nelle unità
immobiliari mobili e oggetti di peso superiore alla portata dei solai,
ritenendosi il condomino responsabile per i danni che da tale inosservanza
dovessero derivare all’edificio ed alle persone;
è vietato realizzare, sia
all’interno che all’esterno delle singole unità immobiliari, qualunque modifica
agli impianti di uso generale, senza l’autorizzazione dell’Assemblea;
è vietata la destinazione degli
appartamenti e locali di proprietà esclusiva ad uso diverso dall’abitativo o da
ufficio professionale privato, senza la preventiva autorizzazione
dell’Assemblea;
è vietato occupare con
costruzioni provvisorie o ingombrare con oggetti mobili le scale, le terrazze
comuni, gli anditi, il giardino, il belvedere, i viali. L’occupazione delle
cose comuni è, tuttavia, consentita quando si debbano eseguire lavori agli
appartamenti ed ai locali dei singoli condomini, purché sia limitata allo
spazio e dal tempo strettamente indispensabili e, non impedisca l’uso delle
cose stesse da parte di altri condomini;
è vietato collocare piante o
vasi di fiori sui davanzali delle finestre e sui parapetti dei balconi, senza
che siano muniti di riparo fisso in ferro e sistemati in apposite
fioriere;
è vietato chiudere, sia pure
parzialmente, i balconi e le terrazze dell’edificio; l’eventuale applicazione
di tende o grate è subordinata ad un progetto unitario da sottoporre alla
approvazione dell’Assemblea;
è vietata l’apposizione di
insegne luminose e dipinte e in genere, di mezzi pubblicitari sulla facciata.
L’apposizione di insegne e targhe professionali negli androni e nelle scale è
subordinata alla autorizzazione dell’Amministratore che deve tendere, per
quanto possibile, alla uniformità dei caratteri e del materiale impiegato,
previa autorizzazione dell’Assemblea condominiale;
è vietata, in ogni caso,
l’applicazione di insegne di qualsiasi genere o contenuto sui balconi e aree
visibili all’esterno di ciascuna unità immobiliare;
è vietato mantenere ed allevare
animali che possano costituire pericolo a causa della loro aggressività, o per
motivi igienici-sanitari e di pubblica tranquillità;
è vietato arrecare disturbo
agli altri condomini, specie nelle ore di riposo diurno e notturno. Il volume
degli apparecchi radio e televisivi, dopo le ore 23, dovrà essere attenuato in
modo da non arrecare disturbo ai vicini;
è vietato gettare nei tombini,
negli scarichi dei gabinetti e nei condotti della spazzatura, materiale che
possa ingombrare le tubazioni di scarico ; le spese occorrenti allo sgombero
degli scarichi, e quelle derivanti da eventuali danni agli impianti comuni,
vetri ed accessori, si intendono a carico di chi le ha provocate;
è vietato gettare acqua e qualsiasi altro dalle
finestre e dai balconi;
è vietato calpestare i giardini
e danneggiare le piante; è vietato, altresì, condurre cani ed altri animali nel
giardino.
TITOLO IV - RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER LA
CONSERVAZIONE ED IL GODIMENTO DELLE COSE E DEI SERVIZI COMUNI Art. 12
Manutenzione ordinaria, straordinaria e migliorie
Lo stato di conservazione ed efficienza delle parti
comuni del fabbricato e dei relativi impianti è mantenuto mediante l’esecuzione
di opere di manutenzione ordinaria, straordinaria e di miglioria.
Le opere di manutenzione ordinaria comprendono
qualsiasi tipo di riparazione che si renda necessaria per deterioramenti
derivanti dall’uso.
Le opere di manutenzione straordinaria sono quelle
che si riferiscono a lavori di più ampia portata ed avente carattere
strutturale.
Le opere di miglioria sono quelle che apportano
sostanziali modifiche alla consistenza, al tipo, alla destinazione delle parti
comuni e dei servizi delle unita immobiliari.
Art. 13
Esecuzione dei lavori
Per i vari lavori possono essere istituiti fondi di
bilancio specifici, deliberati dall’Assemblea su proposta dell’Amministratore o
dei condomini.
Per i lavori di manutenzione ordinaria provvede
l’Amministratore sulla base dei preventivi contenenti l’indicazione ed il costo
presumibile dei lavori da eseguire sino ad un massimo di £
..............................
.
Per i
lavori di manutenzione straordinaria e di miglioria, l’Amministratore, al
manifestarsi delle circostanze che ne giustifichino
l’esecuzione, dovrà richiedere l’ approvazione dell’Assemblea, facendone deliberare anche il relativo
stanziamento.
Per i lavori di manutenzione straordinaria che
rivestano carattere d’urgenza, l’Amministratore dovrà provvedere, convocando al
più presto l’Assemblea per la ratifica.
Di norma è da considerare urgente l’esecuzione dei
lavori resi necessari:
da eventi eccezionali,
imprevisti ed imprevedibili, aventi carattere di pericolosità e che possano
danneggiare persone o cose, cosicchè, ove gli effetti di tali eventi non
fossero prontamente eliminati, ne deriverebbero danni per la proprietà, nonché
eventuali responsabilità verso terzi;
da ordinanze prefettizie o
comunali o da disposizione di Enti a ciò autorizzati per legge, sempre che le
stesse impongano la immediata esecuzione dei lavori.
Art. 14 Ripartizione
spese
Le spese necessarie per la conservazione, il
mantenimento e l’uso delle parti comuni sono ripartite tra i proprietari degli
alloggi in misura proporzionale al valore delle singole unità immobiliari di
ciascuno, espresse in millesimi ed indicate nell’allegata Tabella, tranne le
eccezioni stabilite nei successivi articoli.
Le spese per i servizi comuni sono ripartite, ai
sensi dell’art. 1125 C.C., in misura proporzionale all’uso che ciascun
condomino può farne e secondo quanto stabilito nei successivi articoli del
presente Regolamento.
Art. 15
Suddivisione delle spese Le spese condominiali saranno così
suddivise:
spese di carattere generale e
per servizi accessori di interesse generale: in base alle tabelle di proprietà
n.....;
spese di manutenzione e di
esercizio delle scale e dell’ascensore e degli impianti annessi: in base alle
Tabelle di servizi n. ......;
spese di manutenzione e di
esercizio dell’impianto di riscaldamento: in base alla Tabella da calcolare per
metà sul volume radiante e per metà sulla cubatura libera degli alloggi.
I valori espressi nelle tabelle possono essere
modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, che ne fa domanda, se:
- sono
conseguenza di errore;
- sono
mutate le condizioni originarie, in conseguenza di innovazioni apportate nel
fabbricato.
Art. 16
Assicurazione
L’assemblea di Condominio stabilisce la misura in cui
il fabbricato dovrà essere assicurato contro i danni derivanti da fuoco,
fulmini e scoppio per perdite di gas.
La spesa per l’assicurazione del fabbricato è
ripartita tra i proprietari del fabbricati stesso nella misura espressa
nell’allegata tabella di proprietà.
Alla denuncia dei sinistri che interessano le parti
comuni provvederà l’Amministratore fornendo all’assicuratore la descrizione dei
danni ed ogni altra notizia prevista dalla polizza assicurativa.
I danni relativi agli appartamenti dovranno essere
denunciati a cura dei singoli condomini, tramite l’Amministratore, alla
Compagnia assicurativa.
Ogni condomino è direttamente responsabile delle
conseguenze derivanti dall’omissione o dalla non tempestiva presentazione della
denuncia.
Qualora la Compagnia assicuratrice preavvisi il
sopralluogo dei propri periti per l’accertamento e la valutazione dei danni
denunciati, l’Amministratore dovrà provvedere alla nomina di un tecnico, il
quale parteciperà, eventualmente in contraddittorio, alla stesura ed alla
sottoscrizione del relativo verbale.
L’accettazione delle liquidazioni proposte
dall’assicuratore e riservata all’Assemblea di condominio, o in caso di danni
relativi al singolo appartamento, al condomino interessato.
Art. 17 Scale e Lastrici solari
Le spese di manutenzione e di ricostruzione delle
scale con i relativi accessori, sono ripartite tra tutti i condomini dei diversi
piani cui servono a norma dell’art. 1124 C.C. e, fra i condomini dello stesso
piano, in proporzione del valore delle rispettive proprietà.
Le spese di manutenzione e di ricostruzione delle
terrazze di copertura e dei lastrici solari di uso comune, sono a carico del
fabbricato e vengono ripartite in base alla lettera a) dell’art. 16 del
presente Regolamento.
Per la manutenzione e la ricostruzione dei lastrici
solari di uso esclusivo, il fabbricato partecipa alle spese ai sensi dell’art.
1126 C.C.
Art. 18
Ascensore
Le spese per la manutenzione ordinaria e
straordinaria dell’ascensore sono ripartite tra i proprietari di alloggi
secondo la Tabella allegata al presente Regolamento, n......., a norma del
precedente art. 15.
I proprietari di alloggi adibiti anche in parte ad
uso professionale o commerciale, devono corrispondere una percentuale in più
della loro quota pari al ....... %, determinata dall’Assemblea, in relazione al
maggior uso dell’ascensore, uditi gli interessati.
Art. 19 Riscaldamento
Le spese per la normale manutenzione e per la
riparazione dell’impianto di riscaldamento comune, nonché le spese di esercizio
e consumo del riscaldamento medesimo, sono ripartite tra i vari condomini
partecipanti al medesimo impianto, secondo la Tabella millesimale che sarà
determinata in base ai criteri previsti dall’art. 16 lettera c).
Nell’ipotesi che, per il singolo alloggio, il
condomino presenti denuncia scritta a non utilizzare il riscaldamento almeno
per .............. mesi di accensione, l’Amministratore, previa delibera
assembleare, è autorizzato alla chiusura ed al sigillo di tutti gli elementi
radianti e il condomino sarà tenuto a corrispondere una quota ridotta al 20%.
L’Amministratore ha facoltà di accedere nell’alloggio, al fine di accertare la
persistenza dei sigilli apposti.
Art. 20 Acqua
Alle spese per il consumo dell’acqua, eccetto quelle
risultanti dai contatori installati nei singoli appartamenti e locali,
contribuiscono i singoli proprietari in base alla lettera a) di cui al precedente
art.
15.
L’Assemblea può adottare un criterio diverso di
ripartizione, per la suddivisione delle spese derivanti da consumi anteriori
all’applicazione del presente Regolamento.
Art. 21 Illuminazione
Sono ripartite in base ai millesimi espressi
nell’allegata Tabella n...... le spese relative alla illuminazione del
giardino, degli androni, dei garages e dei beni comuni del condominio.
Art. 22
Custodia
Il servizio di custodia e di vigilanza è rimesso all’Assemblea
che ha le più ampie facoltà per quanto riguarda la nomina, la revoca ecc. dei
custodi o guardiani.
Il rapporto di lavoro dei custodi o guardiani è
disciplinato dal contratto nazionale di lavoro vigente per la categoria, dai
contratti integrativi, dalle norme di legge in materia, nonché da apposito
regolamento di servizio e da eventuali disposizioni dell’Assemblea.
Le spese di custodia o vigilanza sono ripartite tra i
condomini in base ai millesimi di proprietà di cui all’allegata Tabelle n........
Art. 23 Pulizia - Servizi particolari ed
ausiliari
La gestione dei servizi di pulizia delle parti comuni
e dei servizi particolari ed ausiliari (manutenzione giardini, conduzione
impianto di riscaldamento, ecc.) è curata, su preciso mandato dell’Assemblea
dei condomini, dall’Amministratore, il quale può, a suo giudizio e secondo gli
opportuni criteri di convenienza, affidare i servizi:
in appalto ditte specializzate;
a privati con contratto di locazione d’opera;
al personale di custodia o di vigilanza
secondo le norme dettate in materia dai contratti collettivi, dagli usi o da
eventuali disposizioni dell’assemblea.
Per quanto riguarda il servizio dell’ascensore,
l’Amministratore provvederà in particolare, oltre che al pagamento dei canoni
di manutenzione ed accessori:
ad assicurare il regolare
svolgimento del servizio per quanto riguarda gli obblighi contrattuali a carico
della ditta manutentrice;
a provvedere direttamente, o a
mezzo della ditta incaricata della manutenzione degli impianti,
all’assicurazione contro i rischi della responsabilità civile verso i
terzi.
Art. 24
Quote condominiali - Modalità di corresponsione
Ogni condomino è obbligato a corrispondere,
mensilmente ed in via anticipata all’Amministratore, previo mandato dell’Assemblea
dei condomini, le quote previste per l’esercizio ed il mantenimento delle cose
comuni e per la costituzione di un fondo condominiale, nonché l’eventuale
conguaglio risultante a debito in sede di rendiconto.
Le predette quote potranno essere comprensive di
importi da accantonare per ammortamento impianto e fondo per la esecuzione di
opere di manutenzione straordinaria e migliorie, qualora l’Assemblea decida la
istituzione di accantonamenti.
Entro il 30 ottobre di ciascun anno, l’Amministratore
comunicherà ai condomini l’ammontare delle quote a loro carico per l’esercizio
in corso, stabilite in base al preventivo di spesa approvato dall’Assemblea,
nonché le modalità di corresponsione.
Art. 25 Mancato o ritardato pagamento delle
quote
In caso di mancato o ritardato pagamento, anche solo
in parte, delle quote, come dell’importo eventualmente dovuto a conguaglio,
saranno dovuti gli interessi convenzionali del ....% annuo.
Nei casi di reiterato ritardo nel pagamento delle
spese condominiali, l’Amministratore può iniziare l’azione giudiziaria nei
confronti dei condomini morosi arrivando fino alla sospensione, nei confronti
degli stessi, dell’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento
separato.
Le spese sostenute per il distacco dell’utenza e per
il successivo ripristino sono a carico del condomino moroso.
A norma dell’art. 63 del Disposizioni di attuazione
del Codice Civile, l’Amministratore può ottenere, a carico del condomino
moroso, decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo nonostante opposizione.
TITOLO V - ORGANI DEL CONDOMINIO Art. 26 Organo
Deliberativo
L’Assemblea del Condominio è l’organo deliberante del
Condominio. Essa è convocata annualmente in via ordinaria, nei modi e nei
termini previsti dalle vigenti leggi, per trattare le materie riservate dalla
legge alla sua competenza, che interessano gli indirizzi generali della
gestione condominiale e l’amministrazione dei beni comuni.
L’avviso di convocazione dell’Assemblea deve essere
comunicato ai condomini almeno 5 (cinque) giorni prima della data fissata per
l’adunanza, salvo il caso di particolare urgenza.
L’Assemblea è regolarmente costituita con
l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore
dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero
di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del
valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza del
numero legale, dovrà essere convocata una seconda volta in un giorno successivo
a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. In
questo caso le deliberazioni sono valide se riportano un numero di voti che
rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del
valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'Amministratore o le liti attive e passive relative a materie che
esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni
straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza
stabilita dal quarto comma del presente articolo.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni
previste dal primo comma dell'art. 1120 Cod. Civ. devono essere sempre approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del
valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concerno variazioni alla
destinazione originaria delle parti comuni dell’edificio e degli accessori o
modificazioni alle parti comuni devono essere approvate a maggioranza numerica
dei due terzi di coloro nei confronti dei quali è limitata la comunione delle
parti alla cui destinazione originaria si intendono apportare le variazioni.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che
tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni
dell'assemblea si redige Verbale da
trascriversi nel registro
tenuto dall'Amministratore.
I condomini possono farsi rappresentare
nell’Assemblea da persone di loro fiducia, che non sia l’amministratore, con
delega scritta in calce all’avviso di convocazione.
Le deleghe alla stessa persona non possono essere più
di 2 (due).
L’Assemblea nomina a maggioranza un Presidente che si
farà assistere da un Segretario.
I verbali delle adunanze dell’Assemblea devono essere
trascritti sul registro di cui all’art. 1129 C.C. e firmati dal Presidente e
dal Segretario.
Copia del verbale viene affisso all’albo del
Condominio per 30 (trenta) giorni; ai condomini non residenti, che non hanno
partecipato alla seduta, verrà notificato il verbale della seduta soltanto se
ciò è espressamente previsto nel verbale stesso.
Il verbale della sedute deve sempre contenere notizie
in ordine alla regolarità di convocazione dell’Assemblea ed alla validità della
seduta.
Art. 27 Organo Esecutivo
L’Assemblea di Condominio nomina, ai sensi e per gli
effetti dell’art. 1129 C.C., l’Amministratore, di anno in anno scegliendolo
possibilmente tra i condomini.
L’Amministratore, come nominato dall’Assemblea, dura
in carica una anno; il suo compenso è fissato con delibera assembleare.
All’Amministratore sono demandate le attribuzioni
tutte di cui agli artt. 1130 e 1131 C.C. ed in particolare:
convocare, almeno una volta l’anno, l’Assemblea di
Condominio ;
curare la gestione e
l’amministrazione dei servizi e delle parti comuni dell’edificio in base alle
disposizioni del presente Regolamento, alle deliberazioni dell’assemblea e
conformemente ad ogni altra norma di legge vigente in materia;
predisporre ogni anno il
bilancio preventivo per il nuovo esercizio condominiale e quello consuntivo per
l’esercizio chiuso, secondo le competenze;
eseguire le delibere assembleari;
curare l’osservanza del Regolamento di
Condominio;
disciplinare l’uso delle parti comuni, nei limiti del
Regolamento e delle delibere assembleari;
provvedere alle spese per il
funzionamento dei servizi comuni e per la manutenzione ordinaria delle parti
comuni secondo le competenze;
riscuotere le quote dei vari
condomini; compiere atti conservativi
dei diritti condominiali;
curare la tenuta dei libri,
registri, documenti previsti dalle vigenti disposizioni di legge per le
assemblee, l’amministrazione e la contabilità del condominio, e la
conservazione di una copia del progetto approvato dell’immobile nonché degli
eventuali aggiornamenti;
rilasciare copia dei documenti
condominiali ai condomini, o ai loro delegati, che ne facciano richiesta
scritta, previo pagamento delle spese occorrenti ;
rendere possibile ai singoli
condomini, o ai loro delegati, la consultazione presso lo studio dell’Amministratore
di tutte le pezze giustificative.
Nei
limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 C.C., dal regolamento di
condominio o dall’Assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei
partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione
concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i
provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso
oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un
contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi e tenuto
a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può
essere revocato (att. 64) ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Art. 28 Esercizio Condominiale
L’esercizio condominiale inizia il 1° (primo) giugno
e termina il 31 (trentuno) maggio dell’anno successivo.
Entro il 10 (dieci) maggio di ogni anno
l’amministratore dovrà presentare all’Assemblea:
il bilancio
consuntivo dell’esercizio decorso; il
bilancio preventivo per l’esercizio in corso;
un programma sulla gestione del nuovo esercizio.
Fino alla notifica, da parte dell’Amministratore,
dell’ammontare delle quote mensili dovute per l’anno in corso, i condomini sono
tenuti a corrispondere acconti mensili pari all’importo delle quote mensili
accertate nell’anno precedente.
Art. 29 Rinvio alle leggi vigenti
Per quanto non espressamente previsto dal presente
Regolamento si rinvia alle norme previste dal Codice Civile e dalle
Disposizioni di Attuazione, alle norme di Pubblica Sicurezza, alle norme in
materia di Edilizia economica e