eccesso potere - ASSOCOND

E' noto che in ambito condominiale le decisioni vengono assunte a maggioranza. È quasi impossibile, infatti, raggiungere l'unanimità e la gestione del fabbricato non può essere paralizzata dal dissenso o dal disinteresse della minoranza.

Quest'ultima, però, ha il diritto di impugnare l'assemblea qualora ritenga che non siano state rispettate le regole stabilite dalla legge in materia.

È ciò che accaduto anche nella vicenda esaminata dal Tribunale di Roma e culminata con la sentenza n. 17752 del 15 novembre 2021, dove, però, è stato giudicato un caso particolare. Nello specifico si è discusso, infatti, della discrezionalità dell'assemblea e della possibilità, per un magistrato, di valutare il merito di un deliberato.

Insomma, si è risposto a questa domanda: il giudice può invalidare una decisione inopportuna assunta dalla maggioranza dei condòmini, nonostante sia stata espressa senza alcuna sostanziale violazione di legge?

Prima di sciogliere questo dubbio, vediamo cosa è accaduto in questo condominio romano.

Eccesso di potere dell'assemblea o dell'amministratore di condominio

Discrezionalità assemblea e impugnabilità: il caso concreto

Con una decisione presa nel corso di un'assemblea del febbraio del 2017, la maggioranza aveva deciso di eseguire dei lavori di ristrutturazione di un locale comune, allo scopo di adibirlo ad autorimessa a servizio della collettività.

Nel dicembre del 2018, però, l'assemblea ritornava sulla propria decisione annullando il deliberato precedente e abbandonando l'idea di trasformare il predetto locale.

Le ragioni di tale dietro front erano molteplici. Per i lavori di trasformazione erano, infatti, necessari ben 250.000 euro. Inoltre, il vantaggio acquisito non sarebbe stato ottimale, visto che si sarebbero ricavati soltanto 38 posti auto a fronte di ben 63 appartamenti. Insomma, il rapporto costi/benefici dell'operazione non era proprio dei migliori. Per questo motivo, l'assemblea aveva cambiato idea.

Uno dei proprietari dissenzienti, però, decideva d'impugnare l'assemblea contestandone la nullità.

In particolare, secondo l'attore, si era trattato di un provvedimento senza alcuna utilità per coloro che l'avevano votato oltreché pregiudizievole per la minoranza. Era stato, infatti, impedito di utilizzare un locale comune per parcheggiare, a titolo gratuito, la propria vettura. A riprova del danno, l'attore invocava il costo per affittare un posto auto all'esterno del fabbricato.

Insomma, per l'anzidetto proprietario si era di fronte ad un vero e proprio atto emulativo, visto che il deliberato non aveva avuto altro scopo se non quello di nuocere o arrecare molestia ad altri (Art. 833 c.c.). Per questo motivo, era nullo.

Il Tribunale di Roma, ascoltate le difese del condominio, ha rigettato integralmente la domanda proposta e ha condannato l'attore al pagamento delle spese di giudizio.

Invalidità assemblea e presupposti

In moltissime pubblicazioni è stato già affrontato il tema dei vizi dell'assemblea. È noto, perciò, in quali casi è possibile invalidare un deliberato e se il difetto della decisione può condurre all'annullabilità o alla nullità del provvedimento.

Sappiamo, quindi, che una riunione in cui si è espressa una maggioranza in difetto di quella precisata dalla legge conduce all'annullabilità dell'assemblea, invocabile dai dissenzienti o dagli assenti alla convocazione. Oppure, siamo consapevoli che una votazione espressa sul pianerottolo del fabbricato, senza alcuna preventiva riunione e successiva verbalizzazione, è certamente nulla.

Al di là, però degli esempi anzidetti, ci si chiede se possa rientrare nell'ambito dell'invalidità di un'assemblea anche una decisione assunta con eccesso di potere. In altri termini, si potrebbe contestare una decisione formalmente ineccepibile, ma del tutto inopportuna?

Secondo il Tribunale di Roma la risposta è positiva, ma solo a determinate condizioni.