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CO. NA. F. I.


1)
Ambizione di comprare una casa.

Negli ultimi trenta anni la condizione abitativa delle famiglie italiane è mutata significativamente. Tra il 1978 e il 2008 la percentuale dei proprietari è aumentata di quasi un 20%, passando dal 50% a poco meno del 70%. L'Italia si conferma  quindi il paese dei proprietari di casa, che rappresenta il 'bene rifugio per eccellenza": secondo l’ultima rilevazione Istat (relativa al 2008) circa 7 famiglie su 10 (il 68,5% del totale pari a 16,9 milioni di nuclei) sono proprietarie della casa in cui abitano, in questo quadro socio-economico l’ambizione di acquistare una casa rimane per le famiglie italiane l’obiettivo primario, intorno al quale si orientano le scelte degli individui.
L’acquisto di una casa è quindi un passaggio importante della vita di, che può rappresentare momenti densi di significato: dall’investimento, alla trasformazione del patrimonio, dalla necessità ai cambiamenti generazionali.
La casa è lo spazio nel quale la famiglia organizza le proprie attività, elabora i propri stili di vita, sperimenta le proprie immagini culturali, esplica le proprie funzioni.
Sia l’acquisto che la vendita di un immobile non sono cose da prendere alla leggera.
Si tratta infatti di operazioni estremamente complesse e dense di insidie, che non possono essere affrontate senza i consigli di esperti del settore che possano guidarvi e supportarvi nelle varie fasi. Siete in grado di sapere quali siano i diritti e gli obblighi tanto del venditore quanto dell’acquirente? E, soprattutto, avete le cognizioni giuridiche adatte per evitare spiacevoli sorprese sia che vendiate sia che acquistiate un immobile?
La nostra Associazione attraverso il suo sportello di primo orientamento gratuito, offre supporto agli associati in questa delicata fase.
E’ importante quindi muovere i primi passi nel difficile mondo della compravendita immobiliare con il piede giusto: saremo in grado, non solo di farvi raggiungere con soddisfazione e sicurezza il vostro obiettivo, ma vi sapremo anche consigliare  le migliori soluzioni sotto il profilo fiscale.

2)  Come si acquista una casa in generale.

Dalla compravendita di un immobile nascono per entrambe le parti tanto dei diritti quanto degli obblighi.
A fronte infatti di alcuni diritti in capo ad un contraente, corrispondono eguali obblighi a carico della controparte, cosicché sia il venditore che l’acquirente si trovano coinvolti in un reciproco vincolo di pretese da vedere soddisfatte e doveri da rispettare.
Se alcuni di questi diritti/obblighi, quali il pagare/ricevere il prezzo e il consegnare/ricevere l’immobile, sono, per comune sentire, così ovvi e scontati, altri risultano ai più meno noti, quantunque rivestano una pari rilevanza e dignità.
E’ consuetudine che, una volta scelta la propria casa, l’acquirente formuli al proprietario una proposta di acquisto indicando il prezzo offerto, di solito accompagnata da un assegno.  Bisogna fare attenzione perché la proposta è irrevocabile (cioè per il breve periodo indicato nella stessa, non si può più tornare indietro), e, una volta che il proprietario sottoscriverà la proposta per "accettazione", si trasforma in un contratto vincolante. E' bene sapere che la proposta non è un passaggio necessario e si può andare direttamente alla firma del contratto preliminare.
Il contratto preliminare o compromesso è il contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare successivamente una vendita, della quale si accordano già degli elementi essenziali.
Il preliminare deve essere fatto per iscritto, deve essere datato e firmato da chi vende e da chi compra.
Il preliminare deve essere registrato presso un qualsiasi sportello dell'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma. Di solito vi provvede il mediatore. Se è stato fatto da un notaio se ne occuperà quest'ultimo.
Il costo della registrazione è di euro 168. E' inoltre dovuta l'imposta di registro in ragione del 3% sugli acconti di prezzo e dello 0,5% sulla caparra. Questi ultimi importi sono detraibili dalle imposte dovute in occasione della registrazione dell'atto definitivo.
Se invece l'atto definitivo sarà soggetto ad iva , il preliminare viene registrato con il pagamento dell'imposta fissa di euro 168 ed unicamente lo 0,5 % sulla caparra.
Quest'ultimo importo non sarà però detratto in occasione della registrazione del definitivo.
Avere sottoscritto un preliminare ed averlo registrato non salvaguarda però il futuro acquirente da brutte sorprese, perchè l'immobile resta di proprietà del venditore sino al rogito.
Solo se il contratto preliminare viene fatto dal notaio e quindi trascritto nei registri Immobiliari, il compratore può essere tranquillo che da quel momento il bene da lui scelto non può essere venduto che a lui, nè può essere colpito da gravami.

Importante è sapere che prezzo dichiarare sull'atto definitivo.
Al fine di evitare false dichiarazioni sul prezzo per eludere le tasse è stata emanata la norma sul "prezzo valore".

La norma sul prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Si applica a cessioni soggette ad imposta di registro nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
La norma riguarda i beni immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze (come box e cantine) e vale anche per gli acquisti di abitazioni che non godono delle agevolazioni "prima casa".
Il prezzo-valore si applica agli atti traslativi del diritto di proprietà , ma anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (come la nuda proprietà e l'usufrutto).
Gli onorari notarli vengono calcolati sul prezzo reale e pertanto potrebbero costituire un disincentivo all'applicazione del prezzo-valore. Per evitare ciò, il legislatore ha prescritto che il complessivo compenso notarile sia ridotto del 30%.

3)  Acquisto sulla carta.

Comprare una casa in costruzione tra i vari vantaggi, nasconde un serio rischio. In caso di fallimento  del costruttore si perdono i soldi versati ed il diritto all’immobile oggetto del contratto.
In Italia comprare una casa in costruzione prima del 21 luglio 2005 era un azzardo. A differenza di altri paesi UE, non esisteva una legislazione a tutela dell’acquirente che equilibrasse il rapporto contrattuale tra le parti. Il mercato e la legislazione costringevano l’acquirente a pagare l’immobile ben prima dell’acquisizione della proprietà, senza fornirgli garanzie reali che lo tutelassero in caso di fallimento del costruttore. Il cittadino coinvolto si trovava ad affrontare la procedura fallimentare in "solitudine", relegato ad un ruolo senza diritti, assistito da professionisti che, orientati alla mera applicazione della legge vigente, non erano in condizione di risolvere il suo problema e finivano per rappresentare  un costo aggiuntivo.
Il problema è stato per molti anni sottovalutato: secondo stime di associazioni di categorie, dal 1995 ad oggi le famiglie italiane coinvolte nei fallimenti di imprese di costruzione sono state decine di migliaia.

4) Nascita del CO.NA.F.I.

A metà degli anni novanta si sviluppa un movimento che farà emergere il problema, movimento che troverà il suo momento organizzativo nel CO.NA.F.I. (Coordinamento Nazionale delle vittime dei Fallimenti Immobiliari) il quale, in collaborazione con ASSOCOND (Associazione Italiana Condomini) svolgerà una intelligente ed efficacie azione di lobbying per l'ottenimento di una legge di tutela degli acquirenti di immobili in costruzione (le due Associazioni si fonderanno alla fine del 2005 dando vita ad Assocond-Co.Na.F.I.).

5) LA LEGGE

L’Assocond  Co.Na.F.I.  è  l’associazione  che  si  è  maggiormente  adoperata  affinché  nel  nostro ordinamento  giuridico  fosse  introdotto  un  sistema  di  tutele  a  favore  degli  acquirenti  di immobili da costruire,  sistema la cui  totale assenza  era  resa  ancor  più  clamorosa  sia in relazione  all’ingente  numero  di  vittime  dei  cd.  "fallimenti  immobiliari"  (molte  decine  di migliaia) , sia nel confronto con ordinamenti giuridici di molti paesi europei, che di tali tutele si erano dotati già da molti anni. Parlamento e Governo hanno finalmente recepito tali istanze approvando la Legge Delega 2agosto 2004 n. 210 ed emanando il relativo Decreto Legislativo di attuazione n. 122 del 20 giugno 2005, la cui funzione fondamentale  è quella di attribuire diritti all’acquirente cercando di  evitare il rischio di una procedura fallimentare.

6) I punti più salienti della legge di tutela

I contenuti della norma sono i seguenti:


7) Cosa si può ancora fare?

- Efficace giusto ed quo impianto SANZIONATORIO  ;

- le imprese DEVONO  ottenere le  garanzie  degli istituti di credito e assicurativi  necessario al rilascio della fideiussione

 
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